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焦点丨穿透楼市调控,低息贷是如何作的妖

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焦点丨穿透楼市调控,低息贷是如何作的妖

中国房地产报 中国房地产报 2020-08-15



 


8月14日,中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在接受中央广播电视总台央视记者专访时表示,金融监管部门还将加大对违法违规行为的查处,坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮等问题。

中国房地产报记者在采访中发现,在目前隐蔽的低息贷款中,金融机构协助购房人注册的公司性质多为科技、商贸、广告传媒类,抵押贷款用途多写为经营,这为银行贷款资金流向的核查增加了难度。

中房报记者 李燕星丨北京报道

“最近办理以贷还贷和房抵贷业务的人明显增多了。”8月13日,北京某金融机构负责人杨晶晶告诉中国房地产报记者,“去年下半年抵押贷利率普遍在5.8%到6.5%,今年上半年抵押贷短期贷可低至3.65%,长期贷可低至4.35%”。

“这个低息贷款可以拿去买房,但咱对外不能这么说”,北京另一家金融机构负责人魏婷告诉记者。

举个例子,北京工薪阶层王凯首套房商业贷款20年,总额200万元,按照北京现行房贷利率及等额本息的方式来计算,他需要月均还贷14213元;但如果他选择做最长能贷20年的抵押贷,利息为4.35%的话,每月只需偿还12491元。

每月少还1722元乍看不多,但对于工薪阶层也足够诱惑。因为受贷款年限设置,抵押贷利息的利好更体现在还款总额上。假设王凯按照20年期现行房贷利率偿还,还款本息总额共341万元,按照20年期4.35%利息的抵押贷来偿还,还款本息总额只有299万元,节省42万元。

不过,对于首套房购买者而言,抵押贷的诱惑还不够明显。一是因为首套房购买者没有现成房产用以抵押,二是首套房贷款利率相对平稳且低于二套房。但是,如果将抵押贷放在二套房交易场景中,将是另一番景象。

在经济复苏利息走低形势之下,国家对银行贷款资金走向的严查并没有放松,但这些低息贷仍旧可以找到钻营的路子,绕道流入楼市。在中国房地产报记者调查走访的过程中发现,北京、杭州、深圳等热点城市均出现相似情形。

低息贷流入楼市,究竟抄了哪条路?

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利息走低,以贷还贷者变多

金融机构贷款主要有两种形式,一是信用贷,二是抵押贷。记者了解到,目前北京市场信用贷利率大概是4.8%到5.7%,由于贷款年限短且额度较低,近年来并未受到购房者过多追捧,利率相对稳定。

抵押贷则不同。杨晶晶告诉记者,“目前3年至5年的短期抵押贷利率可低至3.65%至3.85%,15年至20年期的抵押贷利率是4.35%至4.9%,最高不超过5%,在去年利息的基础上至少降低1.5个百分点,而且五六年都没出现过这么低的利息了。如果购买二套房,这个利率很划算,比房贷利率低很多”。

假设同样贷款200万元,按照北京二套房现行利率,20年期商业贷款的月均还款金额是14899元,按照4.35%的抵押贷利率,20年商业贷款的月均还款金额是12491元。可以看到,抵押贷放在首套房交易场景中,购房者每月可节省1722元,但放在二手房交易场景中,每月则可节省2408元。

更大的诱惑在于,同样以20年期200万元贷款为例,按照北京二套房现行利率所产生的还款本息总额为357万元,按照抵押贷利息4.35%来计算,还款本息总额只有299万元,购房者可节省被套利58万元。

当然,并非所有银行都能给出4.35%的低利息,背后有一定门槛。

“国有四大行管控较严,虽然其利息普遍在3.85%到4.35%,但如果着急买房,不建议在四大行办理,因为它们审核周期较长;平安、招商、广发这些商业银行虽然利息普遍在4.35%到4.9%,但审核办理更快。”杨晶晶告诉记者,“这些商业银行的利息虽然高于四大行,但总体还是低于房贷利率”。

另外,抵押贷款利率高低也与个人信用程度与还款能力相关,但低于房贷利率是不争事实。

“如果是央企国企或者事业单位的贷款申请者,利率会相对低,且贷款额度高一些;如果非这些单位的贷款申请者,贷款额度相对低一些。”魏婷告诉记者,“如果个人收入1.5万元/月,贷款额度只能做60万元到90万元,如果需要更多资金,则需要做两次抵押,到两家银行去申请。”

随着利息走低,甚至低于房贷利息,市场上以贷还贷和房抵贷的需求变多。房抵贷的套利流程容易理解,一般为贷款、原银行还尾款解押、建委上抵、放款;以贷还贷是指,前几年申请抵押贷款较高者,通过金融机构垫资还清原贷款,再重新借用当前利息较低的抵押贷,从而节省资金成本。

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绕道钻营,先当股东再买房

“查得这么严,不怕出事?” 

“干了6年了,哪里出过事,只要你按我说的来做。”

这是记者与北京某金融机构贷款专员陈龙的一问一答,陈龙总是能够在“上有政策,下有对策”的回旋中为贷款资金流向楼市打开“通道”,开关便是“有一家公司”。

“如果购房者名下有公司就很好办了,抵押经营贷很容易做出来,然后资金到公司账户后,你再拿去买房就可以了;如果没有公司,我们可以帮助新注册一家公司,或者找一家不错的公司入股,成为股东,再通过这家公司来贷款走账。”魏婷告诉记者,“新注册一家公司的费用只需要6000元左右,每年再缴纳2000元的记账费就可以,成为入股股东的持股比例也没有特别要求。”

记者了解,金融机构协助注册的公司性质多为科技、商贸、广告传媒类,金融机构协助申请填写抵押贷款用途多为经营,这为银行贷款资金流向的核查增加了难度。

“一般来说,新成立的公司需要留存至少两年,因为银行下户检查一般是三个月、半年或者一年,所以两年是保险起见的时长。”杨晶晶告诉记者,“为安全起见,如果贷款资金申请于某银行,到账后不要直接去开发商或者房产中介那里刷卡买房,可以先取出现金,转到其他银行的银行卡中,再去做购房交易就不会被查到了”。

不仅北京,杭州也出现类似现象。杭州一位二手房购房者告诉记者,“前几天去看房,中介说现在可以全款买房,这样房价可以砍下来不少;如果钱不够,他们公司可以借给我,等房子过户后,我再拿房子去做抵押贷款出来,现在的利息比商贷低很多,总体算下来非常划算。”

注册一家低成本的企业,成为一些购房者主要的套利方式,也成为低息资金流向楼市的敲门砖。今年经济复苏利息走低的同时,政策层面还出台了很多针对小微企业的贴息政策,这使得通过企业获取更低利息或者无息的贷款,变成可能。

“前段时间深圳房价大涨,是因为企业通过房产抵押的方式,去做低息贷款甚至无息贷款。名下有企业的人先全款买套房,再通过企业过账抵押的形式,就可以贷款7成出来,不少银行都在做这个业务。”一位深圳房地产人士告诉记者,“加上国家和市区贴息,很多都变成无息贷款,等贷款资金出来后,很多便变成了无息买房。”

“一般来说,房产抵押贷款是房产评估值的7成,评估值是房产市值的8成”,魏婷告诉记者。

如果不能堵住楼市投机者借道房产抵押、企业过账、低息无息套利买房的漏洞,无疑为楼市调控、房价平稳留下掣肘。(因受访者要求,文中人名均为化名)



责任编辑:何可信  刘亚

审读:戴士潮

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